14.12.2013 16:54

Выбор объекта коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - это общее название объектов и сооружений, используемых для предпринимательской деятельности,  с получением прибыли, дохода от аренды или инвестиционного дохода. К таким помещениям относятся:

  • офисные, торговые и производственные площади,
  • объекты промышленности,
  • отели и гостиницы,
  • магазины и склады,
  • перерабатывающие предприятия,
  • рестораны и кафе,
  • имущественные комплексы,
  • парковки и стройплощадки и т.д.

С инвестиционной точки зрения покупка и продажа коммерческих помещений привлекательнее для инвесторов, чем жилых.

Купить коммерческое помещение можно:

  • для сдачи в аренду,
  • для реконструкции и последующей перепродажи,
  • для ведения бизнеса.

Коммерческая недвижимость - это ликвидный актив, к приобретению которого нужно отнестись очень серьезно.

Особенности выбора

1. Соответствие объекта концепции использования

Прежде чем покупать коммерческое помещение, потенциальный собственник должен четко определить концепцию ее использования. Это поможет правильно выбрать объект  и в дальнейшем получить максимальную прибыль. Для ведения разного вида бизнеса предъявляются различные требования к объектам: то здание, которое подойдет для ресторана, может не подойти для обустройства офиса. Оценка соответствия строения предполагаемой концепции использования складывается из следующих параметров:

  • месторасположение,
  • состояние аналогичного бизнеса в районе,
  • техническое состояние объекта,
  • транспортная развязка,
  • наличие коммуникаций и т.д.

2. Доходность и риски

Одним из самых существенных вопросов, на который стоит ответить перед покупкой  коммерческой недвижимости, является вопрос предполагаемой доходности. Риски и доходы нужно попытаться спрогнозировать на несколько лет вперед. Трудно развернуто объяснить как спрогнозировать доходность использования таких объектов с учетом возможных рисков, так как на нее могут влиять разные факторы:

  • курсы валют,
  • цены на нефть,
  • макро- и микроэкономическая ситуация и т. п.

Но если сформулировать тезисно, нужно постараться определить, будет ли приобретение выгодным, если:

 

1. Модернизировать его без изменения текущего бизнеса. Например, купив офисное помещение класса С, собственник модернизирует его до класса А.

2. Перепрофилировать его, когда собственник полностью изменяет профиль приобретенного помещения. Например, вместо бара или ресторана открывает фитнес-центр или салон красоты.

3. Начать бизнес "с нуля", когда собственник полностью реконструирует объект для дальнейшего ведения в нем бизнеса. Например, переводя жилое помещение в нежилое для сдачи его в аренду под офис.

Получив ответы на вопрос соотношения объема инвестиционных вложений и предполагаемой доходности объекта, потенциальный собственник может определить рентабельность данного приобретения и принять грамотное решение. Кроме того, важно учесть, если в дальнейшем возникнет необходимость продажи коммерческих помещений, на сколько сумма, которую можно будет получить в результате сделки будет выше инвестиционной.